Yabancılara konut satışı neden düştü? 

Yabancılara konut satışı 2023’te önceki seneye göre yarı yarıya düşüş gösterdi.  Habertürk yazarı Ahmet Hamdi Girgin söz konusu bu nedenlerini ve gelecek beklentilerini Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe’ye sordu.

İşte Habertürk yazarı Ahmet Hamdi Girgin’in o röportajı…

Konut satışlarında 2023 yılında önceki seneye göre yüzde 17,5 düşüş görüldü. Toplamda yaşanan bu azalmanın yanında yabancıya satışlarda da sert düşüş yaşandı.

Yabancılara satış 2023’te önceki seneye göre yarı yarıya düşüş gösterdi, toplam satış içerisindeki payı da yüzde 2,9’a indi. Bu yılın Ocak ayında da 2020 yılından beri 2 bin 61’de kaldı.

Yabancılara konut satışındaki düşüşün nedenlerini Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe ile anlattı.

– Yabancıya satışta 2023 yılında 2022 yılına göre ciddi bir düşüş yaşandığını görüyoruz. Satışlar niye azaldı?

Bu yılın Ocak ayındaki satış, 2023 yılının ocak ayına göre tam olarak yüzde 50 düşüş gösterdi. Bu düşüş trendi sürüyor. Gayrimenkulde maalesef negatif bir algı bulunuyor. Yabancı olarak tabir edilen, biz bunları uluslararası yatırımcı şeklinde görüyoruz, çünkü her biri buraya yatırım yapıyorlar. Bir ekonomi getiri olarak yapanlar var, tatil için yatırım yapanlar var, güvenli liman şeklinde görenler var. Bunların çoğu İslamafobiden kaçmak amacıyla burayı güvenli liman şeklinde görüyorlar. B planıdır bu insanlar için ülkemiz. Negatif algının temelinde düzensiz gelen göçmenler bulunuyor. Bu yabancılar Türkiye’de sırf konut kiraladıkları için ikamet almaktalar. Maalesef herkes Türkiye’nin yabancı dolduğunun düşündüğü için ki bu düzensiz göçmenlerin büyük bir kısmı mega kent İstanbul’a geliyor. İnsanlar şöyle düşünüyor; bu insanlar buraya ev alarak geldi. Halbuki yabancılara satışı gerçekleştirilen konut sayısı 2023 yılında 30 binlerde kaldı. 2022 yılında 65 binlerdeydi. Burada bir ayrıma gitmemiz gerekli.

Bu ev alanlar kimler, düzensiz göçmenler kimler? Yalnızca ev kiralayarak ikamet verilmesinin sonlandırılması gerektiğini biz kamu yönetimine ve devlet büyüklerimize defalar kez anlattık. Fakat devlet büyüklerimiz bizden daha iyi bilir bu konuyu. Biz bunu sektör olarak düşünüyoruz fakat burada hem turizm sektörü hem tarım sektörü hem sanayi sektöründe işçi açığını bu düzensiz göçmenlerle kapatıyorlar. Resmin büyük kısmını bizden daha iyi görmektedirler.

“DÜZENSİZ GÖÇMENLE YATIRIMCILARIN AYRILMASI GEREKTİĞİNİ DÜŞÜNÜYORUZ”

Türkiye’de maalesef uluslararası yatırımcıların ikamet süresi uzatılmıyor. Hepsi yatırım yapmış fakat ikametleri uzatılmadığı için de yurt dışına çıkmaktadırlar. Siz sevmediğiniz bir ülkeden emlak almazsınız. Mesela 17 yıldır ülkemizde ikamet eden Norveçli yaşlı bir çift ikametleri uzatılmadığı için ülkemizdeki konutlarını bıraktılar, Şarm El-Şeyh’te konut aldılar. Ağlaya ağlaya gittiler, TÜrkiye’yi çok seviyorlardı. Bu emekli çiftleri de göndermeyelim. Alman geliyordu, İngiliz geliyordu. 6 ay kolay bir şekilde kalabiliyorlar fakat ondan sonra uzatılmıyor, onlar da gitmek zorunda kalıyor. Aslında bu insanların ikamet almaya, pasaport almaya ihtiyaçları bulunmuyor. Bu insanlara ikamet aldıran neden şu; internet, su bağlatmak için ihtiyaçları var. Bu insanlar bizim yaptığımız araştırmalara göre; yılda 2.8 ay kalıyorlar ortalama. Vize, ikamet ihtiyacı olmadan rahat bir şekilde kalabilirler aslında. İkametleri uzatılacak diye düşünüp geliyorlar fakat uzatılmayınca da ülkeden ayrılıyorlar. Kimse yurt dışına gidip de hukuki bir sorun ile karşılık istemez. Düzensiz göçmenle yatırımcılar ayrılmalı.

– Yaşanan düşüşlerde fiyatların yükselişi de etken değil mi?

Fiyatlar da oldukça önemli bir etken tabii ki. Emlak fiyatlarının Türkiye’de yüksek derecede artış göstermesi büyük bir talebin de önünü kesmiştir. Herkes fiyat odaklı değil. Ben Antalya’yı ve Bodrum’u seviyorum, burada yaşamak istiyorum diyor insanlar. Oradaki fiyatlara çok da bakmıyor. Bugün almış olduğu fiyattan daha yükseğe satabileceğine emin. Talebi düşürmektedir fakat alacak olanın tek dikkat ettiği şey fiyat değil. Negatif algı, seçim dönemlerindeki negatif söylemler yabancı yatırımcıları korkutuyor. Bu yatırımcılar da zaten Türkiye’den konut almayı bıraktılar. Nereye gitti bu insanlar? İspanya’ya, Dubai’ye… 2022 yılında 46 milyar dolar olan Dubai’nin yabancı satışları, 80 milyar dolara yükseldi. Bunun 70 milyar dolarlık bölümü uluslararası yatırımcılardan gelmekte. Tek tercih de biz değiliz. Biz bunları cezbedersek alırız. Fiyatın dışında negatif söylem, satışların durmasının en önemli sebebi.

“GÜMÜŞ VİZE VE ALTIN VİZE UYGULAMASINI ÖNERİYORUZ”

– Konut alanların ne kadarı vatandaşlık için alım yapıyor?

Dünyada bir matematik var. Dünyada toplamda 15 ülkeyi inceledik. Bu işi nasıl yapıyorlar, hangi çerçevede yapıyorlar diye tek tek baktık. Şunu gördük; hepsinde yasal zemine oturmuş bir vize programı bulunuyor. Vatandaşlık talebi yüzde 10. Ülkemizde de aynı. Zannediliyor ki ülkemizde herkes vatandaşlık alıyor. Gayrimenkulle verilmiş olan vatandaşlık sayısı 30 binlerde 2018 yılından bu yana. Bu da senede 4-5 bin yapar. Bu rakam toplam satışların yanında yüzde 7 civarı yapıyor. Dünyada da rakam bu. Peki çerçeve nerede? Bizim bakmamız gerekli olan ikamet programı yani golden visa. Ülkemizde 2 tür alıcı var. Birisi bizim gümüş vize önerdiğimiz; tatilci. Avrupalı, Türkiye’ye iklim için gelen. 1-2 ay kalıp gidiyorlar. Doğalgaz kriziyle ilgili Bild’in bir haberi vardı. ‘Emekliler neden Almanya’da duruyorsunuz, Türkiye’den konut alın, evi ısıtmaya gaza da gerek yok, kışınızı geçirin, doğalgaz da kullanmayın’ diyerek çağrı yapmışlardı. Bu insanlar 400-500 bin euro’luk bir yer almıyorlar. Bunların alacağı fiyat 100-150 bin. Neden gümüş vize verelim? İkamet, güvenlik sebebiyle kayıt şartı gerekli. Adresi kayıt edilsin, vergi numarası verilsin, banka hesabı açabilsin, oturum kartı verilsin.

Altın vize ise vatandaşlık şeklinde tabir etmiş olduğumuz yeni yaşam kurmak isteyenler; yatırımcı da olabilir, B planı şeklinde görenler de olabilir. Bu insanlar yaşam kuracağı için daha büyük yatırım getirsinler. Neden 50-60 bin dolarlık konut alanlara da kapıyı açalım? Şu an konut kiralayan bile gelebiliyor. Bunun sonlanması ve belli üst düzey grup insanların yatırım yapması için limitleri yüksek tutabiliriz.

“PASAPORT, ŞEREF MADALYASIDIR. AKADEMİSYENLERE, SPORCULARA, BÜYÜK YATIRIM YAPANLARA VERELİM”

Ben pasaportun da satılmaması gerektiğini düşünüyorum. Pasaport, şeref madalyasıdır. Sporculara, akademik başarı gösterenlere,  ülkeye büyük yatırım yapanlara verelim. Veya  1 milyon dolar olsun. Talep yüzde 10 oranında zaten. Yüzde 10 da gelmesin. Toplumda yaratmış olduğu negatif algı bizden daha çok götürüyor çünkü. Golden visa ile organik şekilde yapılacağı için vatandaşlığa talep de düşecektir. Bu insanların çerçeveye koymamız gerektiğini belirtiyoruz.

“PORTEKİZ’DE EMLAK ALIMIYLA ALINAN GOLDEN VISA İPTAL EDİLDİ, YATIRIM YAPARAK HALA ALINABİLİYOR”

– Portekiz’de Golden Visa’nın kaldırılması gündeme geldi. Diğer ülkelerde durum nasıl?

Golden visa, Portekiz’de kaldırılmadı. Yalnızca emlak alımıyla alınmış olan golden visa iptal edildi. Bugün Portekiz Anayasa Mahkemesi, geçmişten alanların kazanılmış haklarında vatandaşlığa geçiş için devam ettiğini açıkladı. Portekiz’de hala alabilirsiniz, bunu nasıl alabilirsiniz? Yatırım alarak yapabilirsiniz. 500 bin euro’luk bir yatırım yaparsanız golden visa devam ediyor. Aynı zamanda dijital nomad adını verdiğimiz yurt dışında yaşayan belli üst düzey gelir elde eden insanların maaşlarını Portekiz’de alsınlar ve orada yaşamayı sürdürsünler diye kirayla da gelmelerine izin veriliyor. Bu insanların kiraları artırmasına rağmen topluma sağlamış olduğu diğer yararlar daha büyük olacaktır. Bizim turistle, orta gelirliyi, düşük gelirliyi yarıştırmamamız gerekli kiralarda. Adam 30 bin dolar otele ödeyeceğime, 5 bin dolar eve ödeyeyim düşüncesinde. Ülkemizde 5 bin dolar maaş yok ki… Nasıl rekabet etsin bizim orta gelirliler? Kirayla ikametin sonlanması gerekli bizim ülkemizde. Fakat Portekiz’deki gibi genç beyinler gelecekse, zaten konut      alarak da gelebilir.

“DÜZGÜN BİR İKAMET PROGRAMI ÇİZEREK KİMLERİ İSTİYORUZ, NE ŞARTLARDA İSTİYORUZ DİYE BELİRLERSEK DAHA SAĞLIKLI OLUR”

Portekiz’i bizim ülkemizle eş tutmak yanlış. Toplam 5-6 milyonluk ülke. Türkiye ise büyük ülke. Türkiye’yi Amerika ile kıyaslayalım. Orada toplam konut satışı 5 milyon. 125 milyar dolar yabancıya konut satmaktadır. İspanya ile kıyaslayalım. Nüfusu 60-70 milyon civarlarında. Ülkemiz kadar büyük olmasa da büyük. 60 milyar dolar olan gelir, biz bu kadar itelediğimiz için 92 milyar dolara yükseldi. FDI (doğrudan yatırım) diyoruz ya, bu bir ülke politikası. Gayrimenkulün FDI’daki payı dünyada ortalama yüzde 46. Yalnızca Londra 45 milyar dolar civarı alıyor. O da düzgün ikamet programlarıyla, üst düzey yatırımcıları çekmek amacıyla çok sayıda gayrimenkul satılmıyor fakat iyi gayrimenkuller satılıyor. Bizim böyle bir ikamet programı çerçevesi çizip; kimleri istiyoruz, ne şartlarda istiyoruz diye belirlersek daha sağlıklı olur. 60 bin konut satmayalım da 40 bin satalım fakat kalifiye satalım.

“YABANCILARA GERÇEKLEŞTİRİLEN KONUT SATIŞININ ORTALAMASI 245 BİN DOLARA GERİLEDİ”

Mesela bizim bir endeksimiz var. GİGDEKS Endeksi, yabancılara gerçekleştirilen satışların yaklaşık olarak yüzde 35’ini bizim derneğimizin üyeleri gerçekleştiriyor. 180 üyemiz var. Bu dernek üyelerine bizim 3 ayda 1 sorularımız oluyor. Satış beklentileri ve satışların ortalama fiyatları. 245 bin dolarlara indi, 290 bin dolarlardan. Şu an bizim müşterilerimizin ortalama alım değeri ise 245 bin dolar. Bu yurt dışındaki paranın ülkemiz ekonomisine gelmesi büyük bir katkı sağlıyor. Türkiye’deki ticaret hacmi 1 trilyon dolar diyelim, döngü içerisinde dönmektedir. Dışarıdan gelmiş olan parayı ne kadar büyütürsek etkisi içeride daha fazla olacaktır. FDI’ın etkisi, 20 kat daha fazla. Bu ekonomiyi büyütmek demek. Bizim sektörümüz turizmle paralel olarak giden bir sektör. Ülkeyi seversen tatile gidersin, ülkeyi seversen emlak alırsın. Burada tepkilerin olduğu kadar İspanya’da, bundan geçinen mutlu bir kesim de bulunuyor. Şu da doğru değil, el ele tutuşmuş insanlar İspanya’da sahilde turistler girmesin diye plaja… Bu ne kadar doğru, tartışılır.

“VATANDAŞLIK VERİLİYORSA 1 MİLYON DOLARA VERİLSİN”

Vatandaşlık verilsin, verilmesin çok da önemli değil. Verilmesin diye demiyorum fakat veriliyorsa da 1 milyon dolar olsun bu. Negatif algısı da ortadan kalksın. Senin değerin 250 bin dolar denmez adama. Biz mesela Vargas’a verelim vatandaşlığı, 50 kişiye istihdam yaratana verelim, yatırımcı olsun, ciddi getirileri olsun. Dünyadaki uygulamaların da aynısını yapalım. Bunu vatandaşlık programdan çıkartalım, geniş bakalım. Dünyada da ülkemizde de vatandaşlık talebi yüzde 10. Biz yüzde 90’a hitap edelim. Vatandaşlığa karşıyız gibi olmasın. Devlet büyüklerimiz bizden daha iyi bilirler ve görürler. Burada yasal zemine oturmayan, vatandaşlık ismi altında negatif algı yaratan şeklinden çıksın. Bu insanlar bizim fahri büyükelçimiz. Bu insanlar burayı sevmeseler ne tatile gelirler, ne de buradan konut alırlar. Kamuoyunda olan yanlış olan şey şu; yabancıları görüyorlar, bunların hepsi konut aldı sanıyorlar. Yüzde 1 bile değil gördüğümüz yabancılarda. Ne olur düzensiz göçmenle yatırımcının ayrımlarını yapalım.

“YABANCIYA SATIŞTA DÜŞÜŞ ÖNGÖRÜLÜYOR”

– Önümüzdeki dönemlerde yabancıya satışta beklentileriniz ne durumda?

Biz GİGDEKS ile bunu ölçüyoruz. Daha önce doğru tahmin etmediğimiz bir dönem de olmadı. Son endekse göre önümüzdeki 3 ayda yabancılara satışın düşeceği veya zaten en dipteyiz, daha da dibi yok bunun diyoruz fakat dibin de dibi vardır, inşallah daha da düşmez. Seçimler sebebiyle negatif söylemler var, insanlar bunları duyuyor. Burada büyük olmayan bir haber bile mesela Rus medyasında çıkıyor ve bunu 500 bin kişi görüyor. Fransa’da işte Türkiye’de bir Fransıza şu oldu deniyor, 1 milyon kişi izliyor.  Davulun sesi uzaktan başka duyuluyor. İnşallah yeniden yatırımcılara dost bir ülke şeklinde görülürüz.

Gürmel Gayrimenkul Al Sat Kiralamalarınız da bizi arayabilirsiniz 02126092121 – 05304674742